การใช้บ้านเป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อการเกษียณ (Reverse Mortgage)

 

หลักประกันเงินกู้

การใช้บ้านเป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อการเกษียณ (Reverse Mortgage)

สำหรับผู้สูงอายุหลายท่าน โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้มีเงินก้อนเกษียณมากนัก แต่มีบ้านปลอดภาระเป็นของตัวเอง "การใช้บ้านเป็นหลักประกันเงินกู้เพื่อการเกษียณ" หรือที่รู้จักกันในชื่อ "Reverse Mortgage (รีเวิร์ส มอร์ทเกจ)" ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจในการสร้างกระแสเงินสดสำหรับใช้จ่ายในยามชรา โดยไม่ต้องขายบ้านที่รักและคุ้นเคยไปครับ

วันนี้เราจะมาทำความเข้าใจว่า "Reverse Mortgage" คืออะไร มีหลักการทำงานอย่างไร มีข้อดีข้อเสีย และเหมาะกับใคร เพื่อให้คุณผู้ชมทุกคนสามารถพิจารณาทางเลือกนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการวางแผนการเงินในวัยเกษียณได้อย่างรอบคอบครับ

Reverse Mortgage (สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบย้อนกลับ) คืออะไร?

Reverse Mortgage คือ "สินเชื่อที่ธนาคารจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นรายเดือน โดยมีบ้านของผู้กู้เป็นหลักประกัน" ครับ โดยผู้กู้จะยังคงเป็นเจ้าของบ้านและอยู่อาศัยในบ้านนั้นได้ตลอดชีวิต และ "ไม่ต้องชำระคืนเงินกู้ตลอดชีวิต" จนกว่าผู้กู้เสียชีวิต หรือย้ายออกจากบ้านอย่างถาวรครับ

หลักการทำงานของ Reverse Mortgage:

1.         คุณสมบัติผู้กู้: ต้องเป็นผู้สูงอายุ (เช่น 60 หรือ 65 ปีขึ้นไป) และเป็นเจ้าของบ้านที่ปลอดภาระหนี้ (หรือมีภาระหนี้เหลือน้อยมากจนสามารถนำเงินกู้ไปปิดได้)

2.         ประเมินมูลค่าบ้าน: ธนาคารจะประเมินมูลค่าบ้านของคุณ

3.         อนุมัติวงเงินกู้: ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้สูงสุด (เช่น 50-70% ของมูลค่าบ้าน) และคำนวณจำนวนเงินที่ผู้กู้จะได้รับเป็นรายเดือนไปตลอดชีวิต หรือตามระยะเวลาที่กำหนด

4.         รับเงินรายเดือน: ผู้กู้จะได้รับเงินจากธนาคารเป็นรายเดือน เพื่อนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ

5.         กรรมสิทธิ์ในบ้าน: ผู้กู้ยังคงเป็นเจ้าของบ้านและสามารถอยู่อาศัยในบ้านนั้นได้ตามปกติ

6.         การชำระคืน: ผู้กู้ ไม่ต้องชำระคืนเงินกู้เลย จนกว่า:

o   ผู้กู้เสียชีวิตลง

o   ผู้กู้ย้ายออกจากบ้านอย่างถาวร (เช่น ไปอยู่บ้านพักคนชรา หรือย้ายไปอยู่กับลูกหลาน)

o   ผู้กู้ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข (เช่น ไม่ดูแลรักษาบ้าน, ไม่จ่ายภาษีที่ดิน)

7.         เมื่อสิ้นสุดสัญญา: ทายาทของผู้กู้ หรือผู้จัดการมรดก จะมีสิทธิ์เลือกดำเนินการได้ 2 ทาง:

o   ชำระคืนหนี้ทั้งหมด: ชำระคืนเงินต้นที่ได้รับไปทั้งหมด + ดอกเบี้ยสะสม ให้ธนาคาร เพื่อคงกรรมสิทธิ์ในบ้านไว้

o   ให้ธนาคารยึดทรัพย์: ปล่อยให้ธนาคารขายบ้านเพื่อชำระหนี้ (หากมูลค่าบ้านที่ขายได้สูงกว่าหนี้ที่ค้าง ธนาคารจะคืนส่วนต่างให้ทายาท หากต่ำกว่า ทายาทไม่ต้องรับผิดชอบส่วนที่ขาด)

ข้อดีของ Reverse Mortgage

1.         มีเงินใช้จ่ายหลังเกษียณ โดยไม่ต้องขายบ้าน: เป็นแหล่งรายได้สำคัญสำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นทรัพย์สินหลักแต่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน

2.         ยังคงเป็นเจ้าของบ้าน: คุณยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านที่คุณผูกพันได้ตลอดชีวิต ไม่ต้องย้ายออกไปไหน

3.         ไม่ต้องชำระหนี้: ตลอดชีวิตของคุณ ไม่ต้องกังวลเรื่องการผ่อนชำระคืนเงินกู้รายเดือน

4.         ป้องกันความเสี่ยง: ช่วยให้ผู้สูงอายุมีเงินใช้จ่ายที่แน่นอน ลดความเสี่ยงจากการลงทุนในตลาดที่ผันผวน

5.         ลดภาระลูกหลาน: ทำให้ผู้สูงอายุสามารถดูแลตัวเองได้ ไม่ต้องพึ่งพิงเงินจากลูกหลาน

ข้อเสียและข้อควรพิจารณาของ Reverse Mortgage

1.         ดอกเบี้ยสะสม: ดอกเบี้ยจะถูกคิดสะสมไปเรื่อยๆ จนกว่าจะมีการชำระคืน ทำให้หนี้เพิ่มขึ้นตลอดเวลา

2.         มูลค่าบ้านที่ทายาทจะได้รับลดลง: เมื่อผู้กู้เสียชีวิต มูลค่าบ้านที่ทายาทจะได้รับเป็นมรดกจะลดลงตามจำนวนหนี้ที่ค้างอยู่กับธนาคาร

3.         วงเงินกู้ที่ได้รับอาจไม่สูงนัก: ธนาคารมักจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 50-70% ของมูลค่าบ้าน และขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ (อายุมาก วงเงินที่ได้รับต่อเดือนจะสูงขึ้น เพราะระยะเวลาการจ่ายสั้นลง)

4.         ค่าธรรมเนียมต่างๆ: มีค่าธรรมเนียมการดำเนินการ, ค่าประเมินราคา, ค่าประกัน ฯลฯ ที่อาจเกิดขึ้น

5.         จำกัดอายุผู้กู้: ส่วนใหญ่จะกำหนดอายุผู้กู้ขั้นต่ำ (เช่น 60 หรือ 65 ปี)

6.         ความเข้าใจของทายาท: ควรมีการพูดคุยกับทายาทให้เข้าใจถึงหลักการและผลกระทบของ Reverse Mortgage เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต

7.         ยังคงต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาบ้านและภาษีที่ดิน: ผู้กู้ยังคงมีหน้าที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้

Reverse Mortgage เหมาะกับใคร?

·        ผู้สูงอายุที่มีบ้านปลอดภาระ: และต้องการเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน แต่ไม่ต้องการขายบ้าน

·        ผู้สูงอายุที่ไม่มีทายาท: หรือมีทายาทแต่ยินยอมที่จะไม่รับบ้านเป็นมรดก และอยากใช้ชีวิตช่วงสุดท้ายอย่างสบาย

·        ผู้สูงอายุที่ต้องการสภาพคล่อง: แต่มีทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่ในรูปของอสังหาริมทรัพย์

ไม่เหมาะกับ:

·        ผู้ที่ต้องการเก็บบ้านไว้เป็นมรดกให้ลูกหลานโดยที่ไม่มีภาระหนี้

·        ผู้ที่สามารถหารายได้ หรือมีเงินบำนาญ/เงินออมเพียงพอสำหรับวัยเกษียณอยู่แล้ว

สถาบันการเงินที่ให้บริการในประเทศไทย

ปัจจุบันในประเทศไทย มีธนาคารที่ให้บริการ Reverse Mortgage อยู่บ้าง เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน     สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดและเงื่อนไขเพิ่มเติมจากธนาคารเหล่านี้ได้โดยตรงครับ

บทสรุป: Reverse Mortgage ทางเลือกสำหรับวัยเกษียณที่เฉพาะเจาะจง

"Reverse Mortgage" เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประโยชน์สำหรับผู้สูงอายุบางกลุ่มที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดจากบ้านของตนเอง โดยไม่ต้องขายบ้าน และยังคงได้อยู่อาศัยในบ้านนั้นไปตลอดชีวิตครับ

อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจเลือกใช้ Reverse Mortgage ควรพิจารณาอย่างรอบคอบถึงข้อดีข้อเสียทั้งหมด รวมถึงผลกระทบต่อทายาทในอนาคตครับ หากคุณมีคุณสมบัติและต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณอย่างอิสระมากขึ้น นี่อาจเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับการวางแผนการเงินในวัยชราของคุณครับ!