REITs คืออะไร? ลงทุนอสังหาฯ แบบไม่ต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง

 

REITs คืออะไร? ลงทุนอสังหาฯ แบบไม่ต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง

หลายคนใฝ่ฝันอยากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมให้เช่า อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ค้าปลีก เพราะมองเห็นถึงโอกาสในการสร้างรายได้จากค่าเช่าและกำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต แต่ปัญหาใหญ่คือ "เงินทุน" ครับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก และยังต้องมีภาระในการบริหารจัดการอีกด้วย

แต่คุณรู้ไหมครับว่า มีช่องทางที่คุณสามารถ "ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" ได้โดยไม่ต้องใช้เงินก้อนโตเป็นล้านๆ และไม่ต้องปวดหัวกับการดูแลผู้เช่าเองเลย นั่นคือการลงทุนใน "REITs" (อ่านว่า รีทส์) หรือที่ย่อมาจาก Real Estate Investment Trusts ครับ วันนี้เราจะมาทำความรู้จักกับ REITs กันแบบเจาะลึก เพื่อเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนมือใหม่อย่างคุณครับ

REITs คืออะไร? "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์" ในรูปแบบใหม่

REITs (Real Estate Investment Trusts) คือ "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งเป็นเครื่องมือลงทุนที่ระดมเงินจากนักลงทุนรายย่อยและสถาบัน แล้วนำเงินเหล่านั้นไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ (Income-Generating Properties) ไม่ว่าจะเป็น:

·        อาคารสำนักงานให้เช่า

·        ศูนย์การค้า/ห้างสรรพสินค้า

·        โรงแรม/รีสอร์ต

·        คลังสินค้า/โรงงาน

·        เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

·        โรงพยาบาล (ในต่างประเทศ)

เมื่อ REITs ได้รับรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น กำไรส่วนใหญ่ (ตามกฎหมายต้องจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ) จะถูกนำมาจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปแบบของ "เงินปันผล" ครับ

หลักการทำงานง่ายๆ: คุณซื้อหน่วยลงทุนของ REITs ก็เหมือนคุณได้เป็นเจ้าของส่วนเล็กๆ ของอาคารสำนักงาน หรือศูนย์การค้าใหญ่ๆ โดยไม่ต้องซื้ออาคารทั้งหลัง และไม่ต้องไปหาผู้เช่าเอง มีผู้บริหารจัดการทรัสต์คอยดูแลให้ทุกอย่าง

REITs แตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เดิมอย่างไร?

ก่อนหน้านี้ในประเทศไทย เรามี "กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)" ซึ่งมีลักษณะคล้าย REITs แต่ REITs มีความยืดหยุ่นและข้อดีที่เพิ่มเติมขึ้นมาหลายประการ ดังนี้:

·        ความยืดหยุ่นในการลงทุน: REITs สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น รวมถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว และลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) หรือสิทธิการเช่าช่วง (Sub-Leasehold) หรือลงทุนในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

·        กู้ยืมได้มากขึ้น: REITs สามารถกู้ยืมเงินได้ในสัดส่วนที่สูงกว่า Property Fund ทำให้มีศักยภาพในการขยายการลงทุนได้มากขึ้น (แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น)

·        มีกลไกบริหารจัดการที่เป็นมืออาชีพ: REITs ถูกบริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ (Trustee) ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การบริหารจัดการมีประสิทธิภาพ

ทำไม REITs ถึงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนมือใหม่? (ข้อดี)

REITs มีข้อดีหลายอย่างที่ทำให้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่อยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับ

1.         ลงทุนอสังหาฯ ได้ด้วยเงินน้อย: คุณไม่จำเป็นต้องมีเงินหลักล้านก็สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ เริ่มต้นได้ตั้งแต่หลักพันบาท

2.         ได้รับกระแสรายได้สม่ำเสมอ (High Dividend Yield): REITs มีนโยบายจ่ายเงินปันผลสูง (กฎหมายกำหนดให้จ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ) ทำให้คุณมีรายได้เข้ามาในกระเป๋าอย่างสม่ำเสมอ คล้ายกับการได้รับค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

3.         สภาพคล่องสูงกว่าการซื้ออสังหาฯ โดยตรง: หน่วยลงทุนของ REITs ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ คล้ายกับการซื้อขายหุ้น ทำให้คุณสามารถซื้อขายได้ง่ายและรวดเร็วกว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่ใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูง

4.         มีมืออาชีพบริหารจัดการ: คุณไม่ต้องปวดหัวกับการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เอง เช่น การหาผู้เช่า, การซ่อมบำรุง, การเก็บค่าเช่า เพราะมีผู้จัดการกองทรัสต์มืออาชีพคอยดูแลให้

5.         กระจายความเสี่ยง (Diversification): REITs มักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท หรือหลายทำเล ทำให้ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว

6.         โอกาสในการเติบโตของมูลค่า: นอกจากเงินปันผลแล้ว หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REITs ลงทุนเพิ่มขึ้น คุณก็มีโอกาสได้รับกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) เมื่อขายหน่วยลงทุนออกไป

ข้อควรพิจารณาของ REITs (ข้อจำกัด/ความเสี่ยง)

แม้ REITs จะมีข้อดี แต่ก็มีความเสี่ยงที่คุณควรทราบก่อนลงทุนครับ

1.         ความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน: ราคาหน่วยลงทุนของ REITs มีการขึ้นลงตามภาวะตลาดหลักทรัพย์ อัตราดอกเบี้ย และผลประกอบการของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ซึ่งอาจส่งผลให้คุณขาดทุนได้หากขายในช่วงราคาตกต่ำ

2.         ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย: เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น REITs อาจได้รับผลกระทบ เนื่องจากต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น และอาจทำให้ราคาหน่วยลงทุนลดลง เพราะผู้ลงทุนอาจหันไปหาตราสารหนี้ที่ให้ดอกเบี้ยสูงกว่าแทน

3.         ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ: หากเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดี อัตราการเช่าพื้นที่อาจลดลง หรือค่าเช่าลดลง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อรายได้และเงินปันผลของ REITs

4.         ความเสี่ยงด้านทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์: หาก REITs นั้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่ไม่ดี หรือประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีแนวโน้มเติบโต ก็อาจส่งผลต่อผลตอบแทนได้

5.         มีค่าธรรมเนียม: มีค่าธรรมเนียมการจัดการและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจลดทอนผลตอบแทนที่คุณได้รับ

เลือก REITs อย่างไรสำหรับมือใหม่?

สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ผมมีแนวทางเบื้องต้นในการพิจารณาเลือก REITs ครับ

1.         ศึกษาทำความเข้าใจอสังหาริมทรัพย์ที่ REITs ลงทุน: REITs นั้นลงทุนในอาคารประเภทไหน (สำนักงาน, ค้าปลีก, โรงแรม, คลังสินค้า) และอยู่ในทำเลใด คุณเข้าใจธุรกิจนั้นดีแค่ไหน

2.         ดูผลตอบแทนเงินปันผล (Dividend Yield): ดูว่า REITs จ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอหรือไม่ และอัตราเงินปันผลอยู่ในระดับที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับความเสี่ยง

3.         ดูอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate): อัตราการเช่าที่สูงแสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่ต้องการและมีรายได้ที่มั่นคง

4.         ดูงบการเงินและศักยภาพการเติบโต: ศึกษาผลประกอบการที่ผ่านมา และแผนการขยายลงทุนในอนาคตของ REITs

5.         พิจารณาค่าธรรมเนียม: เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมของ REITs ต่างๆ เพื่อเลือกที่เหมาะสม

การเริ่มต้น: คุณสามารถซื้อหน่วยลงทุนของ REITs ได้ง่ายๆ ผ่านบริษัทหลักทรัพย์ (โบรกเกอร์) ที่คุณเปิดบัญชีซื้อขายหุ้นอยู่ครับ เพราะ REITs ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เหมือนหุ้น

บทสรุป: REITs ทางเลือกใหม่ของการลงทุนอสังหาฯ

   ครับ REITs (Real Estate Investment Trusts) เป็นเครื่องมือการลงทุนที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่มีข้อจำกัดเรื่องเงินทุนหรือเวลาในการบริหารจัดการ

ด้วยจุดเด่นเรื่องการเข้าถึงง่าย การจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ และสภาพคล่องที่สูง ทำให้ REITs กลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนมือใหม่ในการสร้างพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายและมั่นคง

จำไว้ว่า แม้จะมีข้อดีมากมาย แต่การลงทุนใน REITs ก็ยังคงมีความเสี่ยงอยู่เสมอ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดและทำความเข้าใจในสิ่งที่คุณลงทุน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ผ่าน REITs ครับ